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10 septiembre, 2010 | 00h:41min | 13 comentarios

El único estudio que dice la verdad de la evolución del precio de la vivienda

De todos los estudios que han salido en estos últimos 3 años,  tienen un denominador común, no han acertado ni en la profundidad de la crisis, ni en el tiempo en el que supuestamente va a empezar a remontar los precios y el sector de la construcción.

La banca y las Constructoras está muchas veces detrás de estos informes ( que son los que normalmente dan más previsiones) , otras veces son los portales inmobiliarios los que se aventuran a hacer unos pronósticos sobre lo que está pasando en el mercado inmobiliario ( buscando más el dato histórico y su posible correlación en el tiempo), pero visto lo visto no hay casi informes que digan con toda la crudeza como está la situación real del precio de la vivienda  y sobre todo hacia dónde se dirige tanto en la pendiente de la caída como en la duración de la misma y su correlación con las entidades financieras y en la economía en general.

El último informe ha sido el de Bankinter, dónde dice que según sus cálculos, al precio de la vivienda le queda un retroceso adicional de un máximo del 6% (frente al 12% que ya lleva perdido según el instituto nacional de estadística -ine-) durante los próximos 3 ó 4 trimestres. Después, se estabilizará y no volverá a recuperar terreno hasta finales de 2013 o 2014

esto en lo que a precios se refiere. respecto al stock de viviendas nuevas, bankinter calcula que hay aproximadamente 900.000 casas. "creemos improbable que siga aumentando porque actualmente las ventas de casas nuevas y casas terminadas se encuentran equilibradas en aproximadamerte 230.000 unidades/año", señalan

Todo esto..se cumpliría siempre y cuando pudiéramos recuperarnos en el crecimiento económico..cosa que a dia de hoy cada vez parece más difícil…pero el mismo Bankinter hace un año decía que la caída del precio de la vivienda había tocado su suelo, y que tras haberse ajustado un 25%..es decir, vuelve a errar en sus previsiones.

Realmente, en el componente del precio de la vivienda en España, han existido 2 variables, la variable especulativa ( que sería un 50% del valor) y la variable del valor real de la misma ( el otro 50%) . La primera variable debe quedarse en “cero patatero” puesto que tanto el stock actual de viviendas, el desempleo español y la restricción del crédito hacen que una vivienda por especular sea inviable y el valor real de la misma debería también bajar en función de la vivienda y su localización entre un 10 y un 20%, por lo que estaríamos hablando de que la vivienda debería de caer desde los máximos históricos del 2007 en un 70%....no un 30 como dicen algunos informes…los precios deben caer a valores del año 2002 que fue cuando empezó el autentico Boom inmobiliario

Uno de los puntos más importantes de la Burbuja inmobiliaria es como se produjo en España, independientemente que el crédito fluyese a raudales, que la economía fuese bien…todo esto no fue sino anecdótico desde mi punto de vista,  la burbuja comenzó cuando toda la fuerza de obra que importamos para los sectores en los que no queremos trabajar los españolitos ( construcción , agricultura…) asumió parte de nuestra cultura de compra de vivienda, y todos los inmigrantes que vinieron a nuestro país empezaron a comprarles pisos, en muchos casos de dudusa habitabilidad, a otros españoles, que a su vez compraron los pisos nuevos que estaban construyendo esos inmigrantes u otros pisos mayores de los que tenían…

Así sucesivamente, hasta que con el estallido de la burbuja, lo primero que se ha roto ha sido la compra inicial, es decir los inmigrantes ya no pueden comprar pisos (más bien los más humildes) y claro..la cadena se ha extendido y si nadie  vende, nadie compra, por lo que los precios de las viviendas tienen un claro signo….negativo durante años

Si tenemos en cuenta que el precio de una vivienda en cualquier país civilizado no sobrepasa los 4 sueldos brutos anuales. En España la proporción está en 8 o 10. Luego los precios deben bajar más de un 50% solo por esta regla. Y con la sobreoferta de pisos que existe y la tasa de paro que puede llegar a más de 5 Millones de parados…pues imagínense el recorrido que le queda

Bajo esta perspectiva…¿Entonces por qué no bajan los precios?

Pues por varios motivos, el primero es que la Banca no puede permitir que bajen a estas cantidades, ya que el balance de las entidades financieras esta cogido con pinzas para no dar una quiebra generalizada, ya que haber dado más de 350.000 Millones de Euros a promotores inmobiliarios de los cuales parece que ya se han comido como un 60% en dacciones de pago, imagínense tener que provisionar una pérdida del 70% de este dinero..

La banca tiene además 3 tipos de problemas con el ladrillo y son los siguientes:

-Viviendas nuevas, que son caras y destinadas a un público de poder adquisitivo medio  y medio-alto, aquí esta el autentico problema para ellos, pero esperan “ilusionados” que en algún momento pueda recuperarse tanto el precio como el poder adquisitivo de sus posibles compradores…aunque saben de sobra que no será así.

-Viviendas de segunda mano y en general invendibles procedentes de los embargos a particulares y que muchas veces son de viviendas de las familias con menor renta disponible, desde inmigrantes a personas con poca cualificación profesional, pero estas viviendas pueden ser desde un tercero sin ascensor en un suburbio de cualquier ciudad pequeña y que el banco ha dado 150.000 euros a su propietario..que ahora resulta imposible de colocar a nadie y tienen que ponerse una perdida terrible, estos pisos no los quieren ni los tradicionales subasteros o profesionales de la reventa..

-El precio de los solares, dónde la caída es ya real de un 70% ya que tanto contablemente como financieramente es un bien que pierde valor muy rápido.

Así es que con todas estas cuestiones, la banca no va a permitir que bajen rápidamente el precio de la vivienda, necesita tiempo para buscar otras fuentes de ingresos y otra estructura financiera que permita aflorar todas esas pérdidas sin que quiebre la banca al completo.

Sin duda el Gobernador del Banco de España está haciendo un gran trabajo propiciando la fusión de cajas de ahorro, cooperativas de crédito y la banca en general, porque los próximos años serán de aumento de provisiones constantes por el aumento de la morosidad y de las dotaciones que tendrán que ir incluyendo en sus balances.

¿Y las Promotoras que pintan en todo esto?

Pues más bien poco, tan solo pintan que tienen que refinanciar su deuda lo mas que puedan, para así no caer en concurso de acreedores, la banca es la primera que no quiere que pase esto, así es que disponen de bastante margen de maniobra..siempre y cuando puedan aportar garantías adicionales..Porque el saco de pisos parece no tener fin.

¿Y qué hacer? ¿Me espero a comprar?

Pues a mi modo de ver, lo que cualquier persona debe hacer es buscar un Alquiler ( sin opción a compra por favor) durante los próximos 2-5 años, ya que la caída ira durante mucho tiempo y por poco importe por lo anteriormente descrito…Financieramente es igual de atractivo y tendremos siempre a nuestro favor el porcentaje anual que bajan las viviendas

 

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