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Una mirada personal de lo que ocurre en la economia, la tecnologia y en la bolsa...


02 julio, 2012 | 16h:37min | 25 comentarios

El precio de la vivienda, seguirá derrumbándose en los próximos años.

Tras una conversación vía twitter,   con @actibva la comunidad financiera que lanzo el BBVA,  he decidido publicar este post, sobre por qué creo que van a seguir bajando y mucho las viviendas en España, ya que yo les indicaba que deberíamos de volver a precios del año 1994.

Lo primero es entender que cuando hay una burbuja, el pinchazo suele ser abrupto y llegar a un valor cercano al cero, fue lo que paso por ejemplo con Terra  que llego a cotizar a 157 € y finalmente fue liquidada por telefónica por 3.04 € , es decir una perdida máxima del 98% , que nadie piense que no puede volver a ocurrir…puesto que al final los números llevan a las empresas a su valor real.

En el precio de la vivienda, subió muchísimo, puesto que las Promotoras pagaron unas barbaridades por terrenos que no valían casi nada, y les pusieron a sus dueños todo un cofre de oro que habían pedido a las entidades financieras y estas a su vez a los mercados internacionales….se llego a pagar entorno a  10 veces más de lo que valía,  y el precio del suelo  es entorno a un 50% del precio de una vivienda. Por lo que aquí tenemos la primera burbuja ( el suelo) , y a eso debemos sumarle el coste de materiales y mano de obra…que igualmente estaba muy alto tanto para la calidad con las que se terminaron las viviendas como por el coste de los servicios de profesionales que trabajaron en ella.  Todo valía puesto que se vendía sobre plano.

La banca aún sigue teniendo en mente el vender los pisos con plusvalías, sobre todo “la vieja Guardia” que piensa que pueden permitirse tener en el balance viviendas que cada día pierden más valor a la espera de un futuro mejor.  N o dándose cuenta que no volveremos a tener esa “riqueza” en muchos años y que además Europa ha tomado cartas en el asunto y mucho me temo que con el rescate europeo de la banca, van a exigir que salgan dichos activos del balance de forma inmediata y que los pongan en el mercado a precios reales.

Mi pronóstico sobre la bajada tan grande del precio de las viviendas se basa en los siguientes puntos que harán que caiga drásticamente el  valor de las mismas :

-  Un nivel de Paro endógeno, que hará que estemos años con tasas altas de desempleados y con un mercado laboral con 2 velocidades. Nos encontramos en un escenario de desempleados muy malo, con un 25% de paro y camino del 27% según algunos estudios,….con este paro durante tantos años,  ¿alguien piensa que va a comprarse vivienda muchos miles de familias afectados por esta situación?

-El crédito está congelado, ya que además de no existir ni ahora ni en el futuro, apenas van a quedar un puñado de bancos que ofrezcan financiación a los particulares para que compren viviendas, Financiación que por otro lado será muy cara ( Euribor+2) y hará que los departamentos de riesgos de dichas entidades sean muy escrupulosos a la hora de dar créditos, se va a requerir un esfuerzo de ahorro por parte de los nuevos compradores, nunca visto hasta ahora, sería un 30 % del valor de la vivienda, que si pensamos en viviendas de  200.000 € tendría que traernos un ahorro de 60.000 € y si el precio es del doble 400.000€ del valor de la vivienda, harían falta 120.000 €…¿Cuéntenme ustedes quien tiene esa capacidad de ahorro para comprarse una vivienda?

-Se ha roto el circuito de compra de las viviendas, que fue lo que hizo que el precio subiese tanto, me explico :

o   Una vivienda de clase baja ( extrarradio, antigua, zonas marginales…) logra venderse a una persona, el propietario de dicha vivienda lo que hace es comprarse una vivienda mejor ( ha vendido su vivienda por 120.000€ )

o   Dicha vivienda mejor, es comprada a una persona de clase media, que decide iniciar una nueva vida en una vivienda mejor (urbanización con piscina) 250.000€

o   El vendedor de la vivienda  de la urbanización con piscina, decide mudarse a un Chalet adosado, en una zona exclusiva de la ciudad 500.000€

Realmente esto fue lo que ocurrió con las viviendas, no se tenía capacidad de ahorro, pero como la gente lograba vender su vivienda, de repente tenía esos “ahorros” en el bolsillo y lo que hicieron fue meterse en otra hipoteca más grande….Ahora que ya no se vende la vivienda de clase baja, no se compra la media y tampoco la de clase alta..no hay esos ahorros porque la banca no da créditos a esos precios, exige ( y con buen criterio) ahorros…imposible en estos momentos y en el futuro.

Se ha roto el efecto “arrastre” de la venta de una vivienda.

-Los salarios y beneficios empresariales están bajando a un ritmo muy alto,  los ciudadanos vamos a perder capacidad adquisitiva y los servicios que nos presta la Administración van a mermar considerablemente.

 Es decir, vamos a volver a ser un país pobre…pero con viviendas que aún están a precios de país rico…eso tiene que ajustarse y desgraciadamente no será porque volvamos a ser un país rico.

-La inversión por parte de las Administraciones Púbicas, será menor en los próximos años, debido a la convergencia con Europa y deberemos adecuar nuestros gastos a nuestros ingresos, eso supondrá una menor actividad en muchos ámbitos de la economía, lo que hará que grandes bolsas de la población y empresas queden sin el motor que les ha dado el estado de bienestar.

Con todo esto, tengan en cuenta que por ejemplo  el presidente de la diputación de Ciudad Real, ha declarado que el “hambre, se ha instalado en la provincia “    sobre todo en personas que antes era de clase media, es decir, que no hay razones para pensar que el precio de la vivienda vaya a subir, cuando hay personas que están pasando hambre…otras muchas calamidades y el resto miedos por lo que ocurre en sus trabajos o empresas…por no hablar del personal  laboral de los ayuntamientos y Junta, que también están con el temblor en el cuerpo.

 Realmente con todos estos puntos…¿alguien piensa aún que las viviendas van a dejar de bajar?

 

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